Droit d’enregistrement : investisseurs, attention à la substitution d’engagements !

Le Tribunal judiciaire de Paris a jugé, dans une décision du 1er septembre dernier (1), qu’un investisseur ayant choisi de substituer un engagement de construire à un engagement de revendre ne peut prétendre à la restitution des droits d’enregistrement initialement acquittés.

👉Rappel du régime applicable

Deux dispositifs permettent de bénéficier de régimes dérogatoires en matière de droits d’enregistrement :

• L’engagement de construire

Il ouvre droit à une exonération des droits de vente, sous réserve que l’acquéreur réalise la construction dans un délai de quatre ans (2). Seul un droit fixe de 125 € reste dû.

• L’engagement de revendre

Il permet de bénéficier d’un droit réduit à 0,715 %, à condition que le bien soit revendu dans un délai de cinq ans, ou deux ans lorsqu’il s’agit d’un logement occupé.(3)

La loi offre la possibilité de substituer un engagement à un autre, apportant une réelle souplesse pour adapter un projet immobilier en cours de route.

👉Une substitution sans effet sur les droits déjà acquittés

La décision rappelle cependant que la substitution ne permet pas d’obtenir le remboursement des droits d’enregistrement initialement acquittés, s’ils avaient déjà bénéficié d’un taux réduit.

En revanche, en l’absence d’un engagement pris initialement, la prise d’un engagement ultérieur peut permettre la restitution des droits initialement acquittés si la réclamation est réalisée dans les deux années de l’acquisition.

👉En pratique, notre conseil aux investisseurs :

• Analysez le projet dès l’acquisition : dans la mesure du possible, le choix de votre engagement (revendre ou construire) doit être aligné dès le départ avec la stratégie immobilière envisagée.
• Mobilisez la substitution avec prudence : bien qu’elle permette d’adapter votre projet en cours, la substitution n’efface pas les conséquences fiscales de votre premier engagement.
• Sécurisez les dossiers : avant toute substitution, il est préférable d’évaluer précisément ses effets avec un conseil, notamment lorsque les enjeux financiers liés aux droits d’enregistrement sont significatifs.
• Documentez les motifs de la substitution : en cas de contrôle, une justification claire des raisons ayant conduit à la modification de l’engagement peut faciliter vos échanges avec l’Administration. L’obtention d’un rescrit fiscal confirmant que la nature des travaux envisagés va aboutir à la production d’un immeuble neuf au sens des droits d’enregistrement peut s’avérer fort utile

Ce Ce qu’il faut retenir La substitution entre engagement de revendre et engagement de construire est juridiquement possible. Elle n’entraîne toutefois pas la restitution des droits initialement versés : les droits d’enregistrement déjà acquittés ne peuvent pas être remboursés, même si le nouvel engagement aurait permis un régime plus favorable. En tant qu’investisseur, vous devez donc anticiper, dans la mesure du possible, votre choix d’engagement, car il conditionne définitivement le traitement fiscal des droits versés.

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(1) TJ Paris, 9^e ch. 1^er sect., 1er sept 2025, n°23/16689
(2) Article 1594-0 G, A, I du code général des impôts
(3) Article 1115 du code général des impôts