Loi de finances pour 2026 : un tournant pour les promoteurs ? 

Dans un marché immobilier sous tension, la loi de finances pour 2026 affiche une ambition claire : relancer la production de logements neufs et renforcer l’offre de logements abordables. Les outils déployés seront-ils toutefois suffisants pour soutenir durablement la dynamique du secteur ? 

Deux régimes incitatifs destinés aux investisseurs concentrent aujourd’hui l’attention des promoteurs :  

• Le régime du logement locatif intermédiaire (« LLI »), pour lequel la loi de finances apporte de précieux éclaircissements ; et 
• Le nouveau statut fiscal du bailleur privé (aussi appelé dispositif « Jeanbrun »), présenté comme une alternative à l’ancien dispositif Pinel.

1. LLI : un cadre enfin stabilisé ?

La loi de finances vient préciser le régime du LLI, alors même que le BOFIP publié en avril 2025 avait soulevé de réelles difficultés pratiques pour les opérateurs, comme nous l’avions souligné dans une précédente Tax Alert.  

Les articles 279-0 bis A et 284 du Code général des impôts sont ainsi modifiés : 

• Ratio de mixité : le nombre de logements locatifs sociaux (« LLS ») doit désormais représenter plus de 25% des logements LLI au sein d’un même ensemble immobilier, les autres logements étant exclus pour l’appréciation de ce seuil. Le BOFIP retenait au dénominateur de ce ratio l’intégralité des logements composant l’ensemble immobilier, rendant ce seuil beaucoup plus difficile à atteindre. 
• Délai de détention préalable à la cession des logements LLI : la cession de plus de 50 % des logements entraîne la remise en cause du taux intermédiaire de TVA lorsqu’elle intervient avant le premier jour de la 16e année suivant celle du fait générateur de l’opération. Le BOFIP fixait cette date butoir au premier jour de la 17e année. 

Afin de sécuriser les opérations en cours, la loi de finances prévoit que ces règles s’appliquent rétroactivement à compter du 1er janvier 2021. 

Un point structurant demeure néanmoins en suspens : la définition de l’“ensemble immobilier” retenu pour l’application du ratio de mixité n’est toujours pas stabilisée. Nous pouvons toutefois espérer que la consultation publique engagée l’an dernier sur le BOI apportera enfin les clarifications attendues sur ce sujet. 

2. Statut du bailleur privé : un nouveau moteur pour l’investissement ?

Très attendu par les acteurs du secteur, le statut du bailleur privé entend offrir un cadre fiscal lisible pour soutenir l’investissement locatif « nu » longue durée. Les règles applicables pour bénéficier de ce régime sont les suivantes : 

• Logements éligibles : sont concernés les logements acquis neufs ou en VEFA, ceux construits par le contribuable, ainsi que les logements acquis puis rendus neufs ou ayant fait l’objet de travaux de réhabilitation ou d’amélioration représentant au moins 30% du prix d’acquisition du logement. Selon la nature de l’opération, le logement doit être acquis ou faire l’objet d’un dépôt de permis de construire entre février 2026 et le 31 décembre 2028. 
• Obligation du bailleur : le logement doit être loué non meublé, à titre de résidence principale, à un locataire dont les revenus n’excèdent pas certains seuils. Le loyer mensuel est soumis à un plafond fixé selon que le logement est affecté à une location intermédiaire, sociale ou très sociale. Le bailleur doit s’engager à louer le logement pour une durée minimale de 9 ans. Cet engagement doit être formalisé par l’exercice d’une option dans la déclaration de revenus de l’année de mise en location du logement. Cette option est irrévocable et expose le contribuable à des pénalités en cas de non-respect.  

Si les conditions ci-dessus sont respectées, l’investisseur relevant du régime des revenus fonciers peut pratiquer un amortissement calculé sur une base égale à 80 % du prix du logement. Le taux annuel, compris entre 3% et 5,5 % selon la nature du bien et le plafond de loyer applicable, ne peut conduire à une annuité supérieure à 8 000 € par foyer fiscal, ce plafond pouvant être porté à 12 000 € dans certaines situations.  

Un mécanisme bienvenu dont on rappelle que son application concerne exclusivement les logements soumis à plafonnement des loyers. 

L’équipe Fiscalité Immobilière