Cession du « dernier actif immobilier » par une SIIC : la fin d’un risque fiscal controversé ?

Le rescrit publié par l’administration fiscale le 23 septembre 2026 (BOI-RES-IS-000273) devrait mettre un terme à un sujet qui préoccupait depuis plusieurs années les SIIC engagées dans des opérations de cession de leur dernier actif immobilier.

Instauré en 2003 pour favoriser le développement des foncières cotées en France, le régime SIIC permet aux sociétés éligibles de bénéficier, sur option, d’une exonération d’impôt sur les sociétés (« IS ») sur leurs revenus locatifs et leurs plus-values de cession d’actifs immobiliers, en contrepartie d’obligations de distribution.

La position retenue depuis quelques années par l’administration fiscale allait pourtant à rebours de cette logique. Lorsque la société bénéficiant du régime SIIC cédait son dernier actif immobilier, sans réinvestissement du produit de cession, l’administration considérait qu’elle perdait rétroactivement son régime d’exonération avec effet au premier jour de l’exercice. Par conséquent, l’ensemble des résultats de l’exercice de cession devait alors être soumis à l’IS, y compris la plus-value de cession du dernier actif, pourtant normalement éligible à l’exonération.

Cette position avait donné lieu à un « redressement de place » à l’encontre de sociétés ayant cédé leur dernier actif immobilier. Elle avait en outre été confortée récemment par deux jugements du Tribunal administratif de Paris des 15 octobre et 19 novembre 2025, qui avaient admis, une sortie du régime dès le premier jour de l’exercice de cession.

Le rescrit met fin à la sortie rétroactive du régime

Le 23 septembre 2026, l’administration fiscale est revenue sur cette analyse en publiant au BOFiP le rescrit BOI-RES-IS-000273, qui traite expressément de la cession du « dernier actif immobilier » préalablement à la liquidation de la société, en l’absence d’intention de réinvestir le produit de cession dans de nouveaux actifs éligibles.

La solution est désormais claire :

• la cession du dernier actif immobilier n’entraîne pas une sortie rétroactive du régime SIIC au premier jour de l’exercice. La société conserve le bénéfice de l’exonération prévue à l’article 208 C du CGI jusqu’à cette cession, y compris pour la plus-value réalisée à cette occasion.
• ce n’est qu’à compter du lendemain de la cession du dernier actif immobilier que la société cesse de bénéficier du régime SIIC et que ses résultats deviennent imposables à l’IS dans les conditions de droit commun.

La solution s’applique aux SIIC cotées ainsi qu’aux filiales de SIIC et de SPPICAV ayant opté pour le régime SIIC.

Par ailleurs, le rescrit prévoit expressément son application aux contrôles et contentieux en cours à la date de sa publication. Cette nouvelle position pourra ainsi être invoquée par les contribuables concernés dans le cadre des procédures en cours, sans préjuger de la portée qui lui sera reconnue dans chaque dossier.

L’équipe Fiscalité immobilière – Arsene