Projet de loi de lutte contre les fraudes sociales et fiscales : décryptage des mesures clés en fiscalité immobilière

Dans un contexte de renforcement des dispositifs de lutte contre les fraudes sociales et fiscales, le texte définitivement adopté par le Parlement le 11 mai 2026 à l’issue d’un accord en commission mixte paritaire marque une nouvelle étape dans l’évolution des règles applicables à certaines opérations et à certains régimes fiscaux existants.

Si la fiscalité immobilière n’est pas, à proprement parler, le cœur du texte, plusieurs dispositions viennent directement encadrer — voire contraindre — des mécanismes largement structurants pour les détentions et opérations immobilières.

Les principales mesures intéressant le secteur immobilier peuvent être résumées comme suit :

• formalisation accrue des cessions de sociétés à prépondérance immobilière (« SPI »), assortie d’une sanction de nullité ;
• disparition de l’engagement de communication comme mode d’accès à l’exonération de la taxe annuelle de 3 % ;
• imposition d’un représentant en France pour certaines entités étrangères relevant de la taxe de 3 % ;
• extension du délai de reprise de l’administration pour plusieurs impôts directs locaux.

À la date de la présente alerte, la loi a été définitivement adoptée par le Parlement mais n’a pas encore été promulguée ni publiée au Journal officiel. En l’absence de dispositions spécifiques relatives à son entrée en vigueur, les nouvelles obligations s’appliqueront conformément au droit commun, à compter du lendemain de la publication de la loi.

1. Cessions de SPI : la fin de la liberté de forme

L’article 68 du texte instaure un nouvel article 1865‑1 du Code civil imposant, à peine de nullité, un formalisme spécifique pour les cessions de parts ou d’actions de personnes morales à prépondérance immobilière au sens de l’article 726, I‑2° du Code général des impôts (« CGI »). Ces cessions devront désormais être constatées par acte authentique, par acte contresigné par avocat ou, lorsque la loi l’autorise, par acte sous signature privée établi par un expert‑comptable.

En pratique, cette mesure imposera une coordination renforcée, en amont de chaque opération, entre les conseils juridiques, les notaires et, le cas échéant, les experts-comptables, afin d’identifier le professionnel habilité à établir ou contresigner l’acte et d’intégrer cette contrainte dans le calendrier de closing.

2. Taxe de 3% : fin de l’engagement de communication

Le texte définitivement adopté met fin à l’un des piliers historiques du régime d’exonération de la taxe annuelle de 3 % sur la valeur vénale des immeubles prévue à l’article 990 D du CGI. L’article 102 supprime en effet la possibilité de bénéficier de l’exonération par la seule souscription d’un engagement de communication au sens du d du 3° de l’article 990 E du CGI.

Désormais, l’exonération suppose le dépôt effectif et annuel d’une déclaration complète, sans alternative.

3. Taxe de 3 % : une représentation en France imposée aux entités étrangères

Toujours à l’article 102, la loi introduit un nouvel article 990 FA du CGI imposant aux entités étrangères sans établissement stable en France, mais soumises aux obligations déclaratives des articles 990 E et 990 F, de désigner un représentant en France.

Ce représentant, nécessairement domicilié ou établi en France, est habilité à recevoir l’ensemble des communications et notifications de l’administration dans le cadre du contrôle de la taxe de 3 %.
À défaut de désignation expresse, la loi institue un mécanisme de représentation « par défaut », en désignant l’entité la plus proche des immeubles dans la chaîne de détention connue de l’administration.

Contrairement à d’autres dispositifs voisins, et notamment celui de l’article 244 bis A du CGI, cette représentation ne s’accompagne ni d’un régime d’agrément, ni d’une garantie financière, ni d’une responsabilité expresse de paiement.

4. Impôts locaux : un délai de reprise étendu, et après ?

Enfin, l’article 105 de la loi modifie l’article 1416 du CGI ainsi que les articles L. 173 et L. 174 du Livre des procédures fiscales afin d’étendre à trois ans le délai de reprise applicable à plusieurs impôts directs locaux liés au logement, notamment la taxe sur les logements vacants et la taxe d’habitation sur les résidences secondaires.

Les travaux parlementaires justifient cet allongement par la nécessité de mieux identifier certaines situations échappant au rôle général.

Cette approche interroge toutefois, dans une perspective plus large, quant à la tentation d’étendre une logique similaire à d’autres impôts locaux.

À ce stade, aucun aménagement corrélatif n’est prévu s’agissant du délai de réclamation du contribuable, qui demeure régi par l’article R*196‑2 du Livre des procédures fiscales.

Notre équipe Fiscalité immobilière d’Arsene suit avec attention l’évolution du processus législatif et se tient à votre disposition.

L’équipe Fiscalité immobilière – Arsene