Baux commerciaux : un plafonnement à 50 % de la refacturation de la taxe foncière qui pourrait impacter vos modèles économiques

Après plusieurs tentatives visant à restreindre la refacturation de la taxe foncière aux locataires, une nouvelle proposition de loi pourrait modifier de manière significative l’équilibre économique des actifs commerciaux.

Alors que le projet d’interdiction de la refacturation de la taxe foncière par le bailleur au preneur, issue de la loi de simplification de la vie économique, a été supprimée le 20 janvier dernier en  commission mixte paritaire, un nouveau texte parlementaire relance le débat et introduit un risque financier direct pour les bailleurs et les investisseurs.

CONTENU DE LA PROPOSITION
La proposition de loi n° 2331, déposée le 13 janvier 2026 et renvoyée à la commission des affaires économiques, vise à encadrer strictement la refacturation de la taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB) dans le cadre des baux commerciaux.

Principales mesures envisagées :

• Un plafonnement à 50% de la refacturation : la taxe foncière mentionnée à l’article 1380 du CGI ne pourrait être imputée au preneur que dans la limite de 50 %, créant une charge résiduelle pour le bailleur ;
• Une application limitée aux baux nouveaux et renouvelés : les baux en cours non renouvelés ne seraient pas impactés, ce qui crée un double marché entre actifs sous ancien et nouveau régime ;
• Le blocage des ajustements de loyers : toute majoration du loyer ou activation d’un mécanisme d’ajustement serait interdite pour compenser le plafonnement.

NOTRE ANALYSE : UN IMPACT DIRECT SUR VOS BUSINESS PLANS ET CASH FLOWS
Cette proposition s’inscrit dans un mouvement plus large de rééquilibrage des charges locatives, entre bailleurs et utilisateurs, amorcé depuis plusieurs années dans le cadre des réformes successives du statut des baux commerciaux.

Si ce texte était adopté en l’état, il pourrait :

• réduire mécaniquement votre niveau de refacturation, générant un coût net sur vos nouveaux baux ;
• limiter vos leviers contractuels classiques (révisions, clauses d’ajustement…) pour préserver l’équilibre économique du bail ;
• impacter les modèles de pricing, notamment dans les secteurs où la taxe foncière est un poste significatif (retail parks, commerces de centre-ville, shopping centers, etc) ;
• impacter la valorisation de vos actifs immobiliers ;
• créer une différence importante entre les baux historiques et les baux nouveaux, compliquant la valorisation et la projection des cash-flows sur les portefeuilles mixtes.

Notre équipe Fiscalité immobilière suit avec attention l’évolution des travaux parlementaires et se tient à votre disposition pour analyser les impacts de cette proposition sur vos portefeuilles immobiliers et vos opérations en cours ou à venir.

L’équipe Fiscalité immobilière – Arsene