Taxe foncière et baux commerciaux : vers un plafonnement à 50% de la refacturation pour les bailleurs de locaux commerciaux !

Après plusieurs tentatives visant à restreindre la refacturation de la taxe foncière dans les baux commerciaux, le débat parlementaire connaît un nouvel épisode préoccupant pour les bailleurs de locaux commerciaux.

Alors que le projet d’interdiction de la refacturation de la taxe foncière par le bailleur au preneur, issue de la loi de simplification de la vie économique, demeure en attente d’examen par la commission mixte paritaire, laquelle ne s’est à ce jour toujours pas réunie depuis juin 2025 (cf notre tax alert du 1er juillet 2025), une nouvelle initiative parlementaire vient relancer le débat.

CONTENU DE LA PROPOSITION
La proposition de loi n° 2331, déposée le 13 janvier 2026 et renvoyée à la commission des affaires économiques, vise à encadrer strictement la refacturation de la taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB) dans le cadre des baux commerciaux.

Principales mesures envisagées :

• Un plafonnement à 50% de la refacturation
  Un nouvel alinéa à l’article L. 145-40-2 du Code de commerce dispose que la taxe foncière mentionnée à l’article 1380 du CGI ne pourrait être imputée au preneur que dans la limite de 50 % de son montant.
• Une application limitée aux baux nouveaux et renouvelés
  Le dispositif s’applique uniquement aux baux conclus ou renouvelés postérieurement à la promulgation de la loi, excluant, en l’état du texte, toute remise en cause des baux en cours non renouvelés.
• Une interdiction de majorer les loyers lors d’un renouvellement pour contourner le dispositif
  Lorsque ce plafonnement modifie l’économie contractuelle du bail, il ne pourrait ni justifier une majoration du loyer, ni permettre l’activation d’un mécanisme d’ajustement, notamment sur le fondement de l’article L. 145-34 du Code de commerce ou de stipulations contractuelles équivalentes.

NOTRE ANALYSE

• Cette proposition s’inscrit dans un mouvement plus large de rééquilibrage des charges locatives, entre bailleurs et utilisateurs, amorcé depuis plusieurs années dans le cadre des réformes successives du statut des baux commerciaux.
• Si elle devait être adoptée en l’état, elle marquerait une rupture pour les bailleurs, en remettant en cause un principe largement admis de refacturation intégrale de la taxe foncière dans les opérations commerciales.
• Au-delà de cet impact financier immédiat, elle entraînerait une reconfiguration significative des négociations locatives, en particulier pour les opérations futures et les renouvellements.

EN PRATIQUE, NOS CONSEILS

• Anticipez dès à présent l’impact potentiel du plafonnement dans vos stratégies d’investissement et de renouvellement de baux.
• Adaptez vos modèles économiques et vos projections de cash-flow pour les opérations à venir.
• Sécurisez la rédaction des baux futurs, en tenant compte d’un environnement réglementaire de plus en plus contraint.

Notre équipe Fiscalité immobilière suit avec attention l’évolution des travaux parlementaires et se tient à votre disposition pour analyser les impacts de cette proposition sur vos portefeuilles immobiliers et vos opérations en cours ou à venir.

L’équipe Fiscalité immobilière – Arsene

Ce qu’il faut retenir ⇒ Un plafonnement à 50 % de la refacturation de la taxe foncière aux entreprises utilisatrices est désormais envisagé par le législateur. ⇒ Le dispositif viserait uniquement les baux commerciaux nouveaux ou renouvelés. ⇒ Les mécanismes classiques d’ajustement du loyer seraient explicitement neutralisés. ⇒ Cette proposition s’inscrit dans une tendance structurelle de réallocation des charges au détriment des bailleurs.